Все выглядит заманчиво. Если деньги не ваши, а например, банка под 2% годовых, то вы можете получить 100% доходность (конечно в пределе). Важно помнить, во все месяцы простоя ВЫ платите банку, во все месяцы аренды постоялец платит банку и немного вам.
Кроме этого не стоит забывать о самой плате за кредит примерно 2000 евро для нашей суммы.
Итак та же квартира, все деньги заемные, платите за перевод имени вы, то есть ваши деньги 10.000 евро, а 42.000 евро заемные. Кредит я считала на сайте (www.money-market.gr) по плавающей ставке на 25 лет, получается 180 евро месяц.
В плюсе те же 4800 евро.
В вот в минусе:
Ипотека 180 евро в месяц, 2160 евро в год.
Налоги 960 евро в год.
Коэффициент простоя 240 евро в год.
Страховка 50 евро в год.
Итого 4800 - 3410 евро = 1390 евро в год.
Выглядит смешно, но в данном случае ваша инвестиция была 10.000 евро, вы получаете 1390 евро в год, а это 14% годовых.
Наши предложения: Аренда апартаментов в Греции лето острова 50 евро.
Среда, 3 июня 2009
на самом деле расчет несколько иной
есть же еще точка безубыточности, точка прибыли - в данном случае есть возможность их расчитать
и еще важно помнить увеличение или уменьшение стоимости лбъекта во времени!
Среда, 3 июня 2009
На счет точки безубыточности - это да и это другой рассет, конечно его можно делать, чтобы рассчитать, например, при какой минимальной заполняемости будет все же 0 убыток.
На счет цены это скорее для тех кто получает именно от прироста капитала.
Эту прибыль можно получить только продав, и в этом случае есть вероятность, что недвижимость не продать или цены на рынке растут, но по этим ценам не продать. И еще много чего, в том числе, услуги риэлтора или на рекламу при продаже. Так что если недвижимость покупалась для долгосрочной аренды - то лучше это не учитывать.
Зато есть много чего я действитеьно не учитывала, чтобы не усложнять.
1. капитализация. то есть вы взяли кредит на 80% стоимость дома, и сами внесли 10 т. евро, кредит 25 лет, через 7-8 лет вы выплатили банку 10т из суммы кредита. То есть теперь вы должны банку 60% стоимости здания и вы можете взять новый кредит на эту сумму, затем консолидировав это все на новые 25 лет. В этот момент вы вернули вложенные 10т.
2. амортизация (уценка). влияет на налоги, вы можете уценивать дом (ну фактически это не уценка дома а дополнительные необлагаемые налогом суммы на обновление дома), хотя в реальности рыночная стоимость его будет расти.
3. увеличение стоимости путем усоверщенствования. то есть построив гараж или сделав крытую веранду вы можете переоценить дом и взять кредит, как в первом случае. В этом случае вы балансируете увеличение выплат банку увеличением арендной платы.
Вторник, 23 июня 2009
тут скорее надо учитывать еще такой аспект, как то что мы приобретаем - допустим земельный участок купленный рядом с местом где строится новая дорога (пусть даже лет через 5) может увеличится в стоимости в несколько раз за это время
Допустим покупка просто дома на земельном участке ведет к тому что придется самим за ним смотреть - ремонт
этот объект со временем будет дешеветь, нежели чем квартира в жилом комплексе где комунальные платежи включают наем рабочих для уборки и ремонта
это все философские рассуждения, главное понять что именно мы хотим и как будем использовать объект недвижимости
в целом сдача в аренду очень выгодный бизнес
Вторник, 30 июня 2009
Да, вы абсолютно и 100% правы. И еще по моему опыту: есть всегда что-то не учтенное и забытое из затрат и редко из доходов. В следующей статье как мы покупали и сдавали первую недвижимость (пока что без кредита).